30/04/2014 certificazione e sicurezza impianti nella vendita e nella locazione

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Molto spesso quando ci troviamo a vendere o locare un immobile ci poniamo la domanda sulle responsabilità a cui andiamo incontro per ciò che concerne lo stato degli impianti all'interno dell'unità abitativa.

E' bene chiarire che ancora in qualche caso ci si confonde tra la normativa inerente la Prestazione Energetica degli edifici (si parla molto ultimamente di APE) e la Certificazione degli Impianti.
Precisiamo subito, con approfondimenti che faremo in altra sede,  che la Prestazione Energetica consente di conoscere la qualità dell'immobile e la spesa che si dovrà sostenere per la sua gestione energetica. L'efficienza energetica della casa, nei suoi consumi, può contribuire a preservare l'ambiente e realizzare, nel contempo, un notevole risparmio.

Altra cosa è la Sicurezza sugli Impianti. Ma vediamo, per quest'ultima,  a grandi linee, cos'è cambiato nel tempo. Fu  la Legge 186 del 1968 che impose a tutti gli impianti elettrici, anche per civile abitazione, di essere eseguiti a regola d'arte. Cosa si intendeva per regola d'arte? Regola d'arte equivaleva a seguire le norme dettate dal CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano).

Con  la Legge 46 del 1990 (molto conosciuta, ad oggi del tutto abrogata tranne tre articoli) si previde di adeguare gli impianti realizzati al 13.3.90 (con  termini poi prorogati sino al 31.12.98) e si stabilì, dopo l'entrata in vigore della legge, di dotarli della Dichiarazione di Conformità attestante la citata regola d'arte rivalendosi ai criteri Cei ed UNI. Furono inoltre stabiliti i criteri ed i requisiti del professionista certificatore.

Si è arrivati poi al DM 37/2008. Il decreto, tra mille vicissitudini, ha cercato di riordinare la complessa materia vigente. Entrato in vigore il 12.3.2008,  ha sostituito tutte le norme fondamentali sulla sicurezza impianti, la quasi totalità della legge 46/90, il suo regolamento d'attuazione (DPR 447/91) e le regole sugli impianti contenute nel Testo unico dell'Edilizia (DPR 380/01).
Ha riguardato tutti i tipi di impianto (elettrico, idrico, riscaldamento, gas, radiotelevisivo, climatizzazione ed altri) e tra le novità più importanti ha reso obbligatoria la consegna della Dichiarazione di Conformità dell' impianto per l'allaccio di energia elettrica, gas e acqua   (obbligatoria dal 2004 solo per il metano con delibera AEEG- Autority Energia Elettrica e Gas) ed ha consentito, per i vecchi impianti, di sostituire la Dichiarazione di Conformità con un Certificato di Rispondenza (DIRI) redatto da tecnico qualificato.
Ma all'art. 13 (poi abrogato con DL 112/2008) il decreto aveva previsto l'obbligo di prestare garanzia e di allegare la Certificazione degli impianti sugli atti di trasferimento  (soprattutto compravendita) e  Locazione immobiliare.

E' ora possibile, a seguito dell' abrogazione del su citato articolo,  immaginare la confusione creatasi e nello specifico viene da chiedersi: come comportarsi in caso di vendita o locazione di un immobile, anche in relazione alle garanzie da prestare?

Vediamo nella Vendita. Se si è in possesso della Dichiarazione di Conformità  (per gli impianti che ne sono sprovvisti realizzati prima del 24.3.2008, è possibile la Dichiarazione di Rispondenza), si consegna all'acquirente. Altrimenti è importante dire che ad oggi non si è obbligati a dichiarare la Conformità o non Conformità degli impianti e lo stesso certificato non è obbligatorio allegarlo. Bisogna fare però attenzione ad alcune disposizioni generali, vedi in tal proposito l'art 1477 comma 3 c.c.  in base al quale il venditore deve consegnare al compratore i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta. Tra tali documenti, data ormai per pacifica la consegna del  Certificato di Agibilità, rientra sicuramente, per l'uso della cosa,  la Certificazione impianti.

Di conseguenza una regolamentazione tra le parti è sempre opportuna, e questo sin dalle fasi del Preliminare onde evitare di incorrere di essere perseguiti in base alle norme generali previste dal nostro codice tra cui gli art 1490 e seguenti  relativamente, ad esempio,  alla Garanzia per vizi oppure esclusione della Garanzia per vizi facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.) o ancora alla Garanzia per mancanza delle qualità essenziali (art 1497 c.c.). Quindi i trasferimenti immobiliari, anche a titolo gratuito, possono essere effettuati senza le garanzie da parte del venditore ma è consigliabile che lo stesso venditore abbia chiarito in modo inequivocabile la non messa a norma degli impianti o la mancanza di Certificazione, non con clausole di stile, ma con la consapevolezza che l'acquirente abbia perfettamente percepito  che l'immobile non è a norma o non dotato di Certificazioni e che quindi graveranno su di lui i relativi costi di adeguamento.

Resta la garanzia del venditore per gli Impianti relativamente una casa di nuova realizzazione o oggetto di ristrutturazione (La Dichiarazione di Conformità  Impianti resta elemento necessario per ottenere il Certificato di Agibilità o per nuovi allacci)

Da sottolineare che una circolare del Ministero dello Sviluppo Economico (del 26.3.2008) ha evidenziato che non c'è obbligo all'adeguamento impianti alle normative oggi vigenti. Resta necessario che i requisiti ci fossero al momento della realizzazione o modifica dell'impianto. Per gli impianti realizzati prima del 13.3.90 (prima della legge 46/90), questi si ritenevano adeguati se provvisti di messa a terra e interruttore differenziale,  cosiddetto Salvavita.

La Locazione. Anche nella locazione  l'obbligo di allegare le Certificazioni di Conformità è stato abolito. Bisogna però considerare che la locazione, a differenza della vendita, si presenta come un contratto a prestazioni corrispettive tra le quali c'è anche la garanzia sull'utilizzabilità del bene (art. 1575 c.c.). Quindi anche se non allegati, i documenti debbono esistere, precisando che la rispondenza degli impianti va attestata con riferimento alle norme vigenti all'epoca della loro realizzazione o modifica.
Resta in piedi la disciplina che impone la conformità degli impianti nuovi o oggetto di ristrutturazione. Tra l'altro, lo stesso Decreto 37/08, all'art. 8, recita che il proprietario deve adottare tutte le misure idonee a conservare le caratteristiche di sicurezza dei propri impianti. Un invito, questo, alla consegna dell'appropriata documentazione.
Quindi, se esiste la Certificazione, è bene consegnarla al momento della stipula del  Contratto (Dichiarazione di Conformità, libretto  d'uso e manutenzione riscaldamento). Se non c'è, è possibile sostituirla con DI.RI (Dichiarazione Rispondenza). In alternativa, le parti,  possono accordarsi liberamente (contratti a canone libero) con apposita clausola evidenziando che l'immobile non è a norma o privo di Certificazione e, di conseguenza, su chi graveranno i relativi costi di adeguamento (in assenza di pattuizioni, come detto, entra in gioco art 1575 c.c.)

Da questa breve disamina risulta evidente che non è più opportuno, in fase di trasferimenti immobiliari, “tacere” sullo stato degli impianti. Per quanto la normativa sia “ricca” di nozioni, talvolta addirittura “esageratamente” ricca, è bene che si inizi a prendere coscienza della problematica e, per ogni passo e per approfondimenti,  rivolgersi a mani esperte.

Saluti.
Salvatore Anicito